Hur mycket får jag låna? – Bolån

Ja, hur mycket får man låna till sitt bolån? Här kan du gratis jämför olika bolån och hur mycket du får låna av olika banker. När man ska investera i en bostad av något slag kan det vara bra att ha kunskap om bolån, boräntor och hur detta fungerar.

I och med att det är ett väldigt brett område kan det också vara lite svårt att veta vad som gäller och hur man ska resonera kring de olika delarna.

I den här artikeln kommer du bland annat kunna läsa om vad bolån och boräntor är, hur man ansöker om bolån, hur man kan göra för att omförhandla sitt bolån och boränta, vad bolånetaket är och hur man kan göra skatteavdrag på boräntan.


 

 
 

Vad är bolån och boräntor?

 Bolån, även kallat bostadslån, är ett lån som används vid köp av bostäder av olika slag, såsom fastigheter och bostadsrätter. När man gör ett bolån sätter man vanligtvis bostaden som pant för lånet. Detta fungerar som en säkerhet för långivaren. Bolån beviljas främst av banker, men det finns även vissa finansföretag som kan erbjuda låntagande.

 Vilka regler som gäller för bolån skiljer sig mellan olika länder. När man gör ett bostadslån i Sverige får man som högst låna en summa som motsvarar 85 procent av bostadens värde. De kvarstående 15 procenten måste alltid betalas av en egen insats.

Anledningen till att det infördes en bestämmelse kring att bostadslånet som mest får vara 85 procent var för att på så sätt kunna reglera prisförändringarna på bostäder. Innan bestämmelsen infördes förekom det att vissa tog bostadslån på upp till 100 procent av marknadsvärdet för en bostad, vilket påverkade bostadsmarknaden som sådan.

 Det finns dock undantag från den bestämmelsen. Ett exempel på detta är så kallade blancolån, vilket är lån som görs utan att man behöver panta någonting. Det förekommer bland annat att vissa tar ett bostadslån på 85 procent och sedan ett blancolån för resterande 15 procent av bostadens marknadsvärde. På så sätt behöver personen inte ligga ute med egen insats, men blir istället tvungen att betala tillbaka lånen i efterhand samt räntan som har tillkommit.

Räntan på blancolån är dessutom oftast mycket högre än för många andra typer av lån och kan variera mellan 3 procent och uppemot 22 procent. Tidigare har räntan i vissa fall kunnat vara på flera hundra procent, men i september 2018 infördes det ett räntetak som utgår från en referensränta och som mest kan vara 40 procentenheter högre än denna.

 Boränta, även kallat bolåneränta, avser räntesatsen på bostadslån, och är priset på den kredit du har tagit lån på till din bostad. Det kan vara lite komplicerat att förstå vad boräntor egentligen är och hur det fungerar, men det är alltid bra att sätta sig in i det så man har ett hum om vad som är en fördelaktig och icke-fördelaktig boränta.

 Anledningen till att det kan upplevas som komplicerat är framför allt att ’ränta’ kan avse två väsensskilda saker: när det handlar om exempelvis sparat kapital, i form av sparränta, handlar det om en avkastning på detta kapital – och när det handlar om bolåneränta, en ränta på lånade pengar, innebär det istället att räntan blir en kostnad för dig som låntagare, till långivaren. Det kan med andra ord förstås som en avgift som ges till banken, eller finansföretaget, som du har lånat pengar av.

boräntor

Hur gör man för att få ett bolån och hur mycket får man låna – bolån?

När man ska ansöka om ett lån behöver man alltid genomgå en process för att nå det slutliga målet. Vid bolån ser processen i princip likadan ut oavsett om du ska köpa en befintlig bostad, en bostad som kommer byggas eller om du ska bygga en bostad själv.

Det första steget i processen är att bestämma sig för vad det är du ska köpa, samt att hitta ett passande objekt för ändamålet. Hur stort lån du behöver ta varierar så klart baserat på vad objektet du ska köpa kostar. Innan du ansöker om ett lån är det viktigt att du gör en budgetkalkyl för att få en uppfattning om hur mycket olika saker kommer kosta, vilka utgifter du kommer ha och under hur lång tid detta kommer gälla. Det är viktigt att ha med samtliga utgifter i kalkylen för att få en uppfattning om kostnader som är så nära de faktiska utgifterna som möjligt.

Vilka kostnader kommer det finnas för exempelvis driften av bostaden? Detta inkluderar allt från el och vatten till värme och sophämtning. I vissa fall kan det även tillkomma kostnader för saker som sotning, försäkringar och reparationer. Det kan även innefatta kostnader för olika maskiner du kan komma att behöva köpa, såsom disk- och tvättmaskin, torktumlare, kylskåp och frys.

Till kostnaderna räknas även avgifterna och avbetalningarna på de lån du gör, samt räntan på dessa. Även kostnader för pantbrev, lagfart och liknande kan innefattas här. I vissa fall kan även banken ta ut en avgift för att administrera detta.

När du har hittat ett passande objekt som intresserar dig och har räknat ut alla kostnader och kommit fram till att du har råd att finansiera detta är det dags att fixa ett lånelöfte. Du bör i förväg ha bestämt dig för hur mycket du är beredd att köpa en bostad för, och hur mycket av detta du är villig att låna respektive betala med eget kapital. Denna summan bör vara förankrad i budgetkalkylen du har gjort.

Efter att du har fått lånelöften kan du börja buda på objektet du är intresserad av, gå på visningar och liknande som hör bostadsköp till. I och med att bud inte är juridiskt bindande, så länge du inte skrivit på ett kontrakt, kan du buda utan att vara tvungen att köpa objektet efteråt.

Om du hittat en bostad du skulle kunna tänka dig att köpa bör du också vara uppmärksam på i vilket skick bostaden är i, vad som kommer behöva fixas till vid eventuellt köp och vilka kostnader det kommer att innebära. Om det finns några risker med objektet bör du också ha detta i åtanke. Det kan till exempel handla om framtida byggplaner i området som kan komma att påverka objektets värde och liknande. Det kan också handla om hur pass lättsålt eller svårsålt objektet kan tänkas bli.

När du genomgått alla ovanstående steg och har bestämt dig för att du vill köpa objektet, kan det vara en god idé att anlita en besiktningsperson som gör en besiktning av bostaden.

Om du har budat på objektet och vunnit budgivningen, samt gjort en besiktning är det dags att skriva på ett kontrakt för köpet. Du tar nu kontakt med de banker du fått lånelöfte av tidigare i processen och kan förhandla om ditt lån. Om du inte vill göra detta själv finns det personer man kan anlita för att göra detta åt en. Efter att du tackat ja till ett lånelöfte ska du bestämma om du vill ha fast eller rörlig ränta.

Därefter skriver du på köpekontraktet för bostaden, och byter pengar mot nycklar och bostad med säljaren.

Efter att köpet är genomfört kan du årligen omförhandla boräntor om ditt bolån. Du kan göra detta både på den befintliga banken du har lånat av, men du kan också byta bank om du skulle få bättre erbjudanden från annat håll. Om du exempelvis renoverar bostaden eller gör annat med den som kommer höja dess marknadsvärde är det även bra att regelbundet göra nya värderingar av bostaden.

bolån

bolån

Vad påverkar boräntorna?

Boräntorna påverkas av den ekonomiska konjunkturen: vid högkonjunktur är räntan högre, och vid lågkonjunktur är räntan lägre. Vid lågkonjunktur kan det till exempel bli billigare att göra bolån och vid högkonjunktur kan det bli dyrare att göra bolån. I och med att ekonomin är i ständig rörelse innebär det också att räntorna kan förändras snabbt inom vissa områden.

Det finns både korta och långa räntor som styrs på lite olika sätt. De korta räntorna är generellt nationella och styrs av Riksbanken i Sverige, medan långa räntor gäller under längre perioder – vanligtvis över flera års tid – och beror på hur ränteläget ser ut internationellt.

Boräntan på bolånet kan vara både rörlig och bunden. Den rörliga räntan påverkas i huvudsak av den korta räntan, och den bundna räntan påverkas huvudsakligen av den långa räntan.

Uppdelningen mellan bottenlån och topplån

I samband med att bolånetaket infördes blev det också mindre användbart att använda sig av termerna ”bottenlån” och ”topplån”. Bottenlånet syftade tidigare på den delen av bolånet som var säkrad genom att man hade bostaden som pant, och topplånet syftade på det lånet som inte täcktes av bolånet, och var alltså ett lån utan säkerhet. Bottenlån kan även kallas hypotekslån.

Skillnaden mellan rörlig och fast boränta

När det kommer till bolån kan räntan på detta lån vara såväl rörlig som fast. Detta är någonting du fattar beslut om i samband med att du tar ett bolån. Då bolånet generellt handlar om en större summa pengar kommer det även innebära att det kommer påverka din privatekonomi på något sätt. Det som skiljer den rörliga boräntan från fast boränta är precis som namnen antyder: den rörliga räntan kan förändras, medan den fasta boräntan ska vara på en stabil nivå.

För att kunna fatta ett så bra beslut som möjligt kring bolåneräntor, och vilken räntetyp man vill ha, behöver man också vara insatt i hur marknadsräntan ser ut. Detta på grund av att det kommer påverka hur räntan förändras, och kan både gynna en och ha en negativ inverkan beroende på åt vilket håll räntan rör sig.

Den rörliga boräntan innebär att räntan förändras över tid utefter hur marknadsräntan förändras. Detta betyder att summan du betalar kan komma att variera under hela tidsperioden som du betalar ränta på lånet. Den rörliga räntan beräknas vanligtvis utifrån en tremånadersperiod och uträkningen görs av banken eller långivaren. Räntan som beräknas ligger alltid tre månader framåt i tiden. Den rörliga räntan innebär att man inte binder räntan.

Fast boränta betyder att räntesatsen kommer vara bunden till en viss procent under en angiven tidsperiod. Tidsperioden brukar vanligtvis vara mellan 1-5 år, men kan variera även utanför dessa ramar. Med den fasta räntan kommer du betala ränta för den bestämda summan under hela denna tiden. När tidsperioden har passerat kan du, om du fortfarande håller på att betala av lånet och om du vill, omförhandla vilken räntetyp du vill ha. Den fasta räntan betyder att man binder räntan.

Hur mycket du betalar av på ditt bolån varje månad, inklusive boräntan, kan skilja sig åt väldigt mycket beroende på om du har valt rörlig eller fast boränta. Det finns egentligen inget sätt som är bättre eller sämre i sig att välja, utan det handlar om vilka förutsättningar, önskemål och preferenser du har när det kommer till avbetalning.

Att ha rörlig boränta är generellt billigare än den fasta räntan. Om räntan skulle sjunka kan det innebära att man kan spara pengar, och om den skulle stiga kan det istället innebära att man kan komma att förlora mer pengar. Den rörliga räntan kan därför ses som ett osäkert alternativ, och kräver att man har kunskap om marknadsräntor och boräntor. Utan kunskaper i ämnet kan det vara väldigt riskabelt att välja en rörlig ränta, då man saknar inblick i hur räntorna rör sig och därmed även hur ränteförändringarna kommer påverka ens egen ekonomi.

Med en fast boränta för ditt bolån har man bättre koll på sina kommande lån- och ränteutgifter varje månad, då summan man betalar är densamma. Den fasta boräntan är generellt dyrare än den rörliga boräntan, däremot behöver man inte vara orolig för att räntan plötsligt ska stiga och skapa högre utgifter för en själv. Samtidigt får du heller inga fördelar om boräntan skulle sjunka. Den fasta räntan förstås som ett mer säkert alternativ, och som ett sätt som är mer konkret att räkna på om man inte är insatt i hur boräntor rör sig och hur det påverkar ens ekonomi.

Man behöver dock inte alltid välja den ena eller den andra boränteformen, utan i många fall går det att kombinera dessa två genom att dela upp boräntan i en fast del och en rörlig del. Det brukar ibland rekommenderas att man har blandad räntetyp, då det både kan ge en viss trygghet samtidigt som det kan ses som ett mer säkert sätt att ha rörlig ränta på. En nackdel som kan finnas med detta är att det kan bli dyrare. Boräntan kan till exempel fördelas som rörlig ränta till 50 procent och som fast ränta till 50 procent, eller variationer åt det ena eller det andra hållet.

Några saker man kan ha i åtanke när man beslutar om vilken typ av boräntor man vill ha på sitt bolån kan både handla om externa och interna faktorer: din ekonomiska situation, den aktuella räntesituationer och vad ens framtidsplaner med bostaden är.

Om man exempelvis vet att man kommer ha råd att betala en högre ränta och är beredd på höjda avgifter kan rörlig ränta vara ett alternativ, medan om man inte känner att man plötsligt vill få ökade utgifter kanske man istället bör hålla sig till en fast ränta.

Även räntesituationen är viktig att ha koll på: åt vilket håll rör sig marknaden och räntorna? Håller räntorna på att stiga eller sjunka, och åt vilket håll kommer de fortsätta att röra sig? Hur har räntorna förändrats historiskt, och hur kommer de förändras i framtiden?

Vilken ränta man väljer kan också baseras på vilka framtidsplaner man har med bostaden. Om man vet att man kommer sälja bostaden inom en snar framtid kan rörlig ränta på ditt bolån ofta vara att föredra, då man med denna inte är bunden till en fast ränta under längre tid. Om din avsikt är att ha kvar bostaden kan däremot fast ränta vara ett bättre alternativ, på grund av den stabilitet det innebär.

Bolåneräntor och bolån

Namn (boräntor och bolån)
3 mån
1 år
2 år
3 år
4 år
5 år
6 år
7 år
8 år
9 år
10 år
Danske Bolån 1,60 1,85 1,29 1,85 2,25 3,20
ICA Bolån 1,49 1,49 1,69 1,89 2,11 2,31 2,75 3,24
Ikano Bank 1,49 1,49 1,69 1,89 2,11 2,31 2,75 3,24
Länsförsäkringar Bank 2,03 2,04 2,06 1,95 2,23 2,45 2,98 3,40
Nordea Hypotek 1,89 2,02 2,03 2,04 2,21 2,31 3,35
SBAB 1,49 1,49 1,69 1,89 2,11 2,31 2,75 3,24
SEB 2,05 2,05 2,05 2,10 2,45 2,87 3,40
Handelsbanken bolån 2,05 2,05 2,05 1,95 2,30 3,06 3,30
Swedbank 2,05 2,05 2,05 1,95 2,30 2,45 2,75 2,87 3,11 3,21 3,33
Ålandsbanken Bolån 2,00 2,05 2,05 2,05 2,35 2,45 3,50

Bolånetak och kontantinsats – Hur mycket får jag låna – bolån

Bolånetaket infördes 2010 av Finansinspektionen och gör så att man bara kan beviljas bolån för max 85 procent av bostadens eller fastighetens totala marknadsvärde. Resterande 15 procent måste betalas med en kontantinsats. Bolånetaket gäller från 2010, så personer som har tidigare bolån från innan denna bestämmelse påverkas inte av det – såvida de inte vill ta ett nytt bolån. I såna fall kommer även de omfattas av bolånetaket.

Motiveringen till att beslutet om bolånetak fattades handlade om att allt fler hushåll i Sverige började skuldsätta sig och vara skuldsatta en lång tid framöver på grund av sina bolån. Höga lån innebär att personerna kommer ha bestående utgifter på grund av detta, vilket kan påverka deras privatekonomi negativt och göra så att deras möjlighet att hantera eventuella förändringar i sin privatekonomi eller i bostadsmarknadsläget. Genom att införa ett bolånetak ansågs det vara större sannolikhet att folk skulle bli mer restriktiva med att köpa en bostad, då de själva var tvungna att bekosta en del av det med sitt egna kapital.

Att de 15 procent som är utanför bolånetaket skulle vara tvungna att finansiera med sitt egna kapital är dock sanning med modifikation, då det finns vägar att kringgå det på. Det finns till exempel låntagare som utöver bolånet tar ett kontantinsatslån. Detta gör att bostäder fortfarande kan betalas av lån till 100 procent. Nackdelen som finns med detta kan vara att det blir dyrare att betala av två parallella lån än att ha allt samlat i ett lån. Generellt blir det ofta mer lönsamt att betala kontantinsatsen med egna finansiella medel än att låna till det.

Ränteavdrag – hur mycket kan man dra av från skatten?

Privatpersoner i Sverige kan dra av skatt på sina räntekostnader, utifrån en skattesats på 30 procent för en ränta upp till 100 000 kronor. För räntekostnader utöver dessa 100 000 kronor ligger skatteavdraget som kan göras på 21 procent. Du gör ränteavdrag genom att redovisa detta i deklarationen. I vissa fall kan din bank rapportera in det automatiskt till Skatteverket, medan i andra fall är du tvungen att göra det själv. Det är sedan svenska staten som ska betala ut eventuella pengar till dig.

Olika sätt för att få lägre boränta för ditt bolån

I och med att banker själva kan styra över vissa räntor betyder det att du som låntagare kan förhandla om räntorna på bolånet. Bankerna har speciella listräntor som man kan utgå ifrån vid sin förhandling. Listräntorna kan förstås som det utgångspriset bankerna har satt för ett bolån.

Det går också att styra över sina räntekostnader genom att jämföra olika bankers erbjudanden för boräntor. Vissa banker har exempelvis låga boräntor, vilket är ett sätt för banken att kunna vända sig till personer som letar efter just låga räntor och kan göra så att de får många nya kunder. Sedan 2015 är det lag på att alla banker ska redovisa sin snittränta. Denna räntan visar vad de olika bolånetagarna betalar i snitt för sin ränta. Om du skulle få ett erbjudande om en ränta som är högre än snittvärdet kan du därmed också ifrågasätta detta med hänvisning till snitträntan.

Ett annat sätt som kan fungera när man ska förhandla om lägre boräntor för ett bolån kan vara att förhandla om att du börjar nyttja fler av deras funktioner om du får lägre boränta. Det kan till exempel vara att du flyttar ditt sparande till deras bank, att du blir helkund hos dem eller att du samlar hela din ekonomi där.

Hur gör man för att omförhandla sitt bolån?

Att omförhandla sitt bolån kan vara väldigt fördelaktigt att göra, om man önskar få ner sin bolåneränta. Du kan bland annat göra detta genom att använda snitträntan som omförhandlingsverktyg. I och med att bolån är en väldigt värdefull inkomstkälla för bankerna har de också ett intresse i att du fortsätter vara kund och låntagare hos dem.

Genom att vara väl förberedd vid en omförhandling är sannolikheten större att du lyckas omförhandla bolånet. Du bör därmed ha bra koll på din ekonomi, bostadens värde, hur mycket du vill låna samt när bostaden senast värderades sms. Genom att du kan påvisa att du har en stabil ekonomi, är en stabil kund för dem och har för avsikt att fortsätta vara kund hos dem – så länge de ger dig ett bra erbjudande – kan du också använda dessa aspekter när du omförhandlar. Ett sätt att lära sig mer om de olika aktörerna är att läsa recensioner av de olika bolagen. Här kan du exempelvis läsa en recension av Lendo.

Det är viktigt att du har i åtanke att du ska befinna dig i ett bra förhandlingsläge och vara konsekvent med vad du säger och vad du gör när du skall diskutera boräntor för att ta ett bolån. Om du exempelvis berättar att du är beredd att flytta över ditt sparande till dem, ska du aldrig göra detta förrän de har gett dig ett bra bolåneerbjudande. Tänk på att de ska vara tvungna att ge dig några fördelar för varje grej du är beredd att göra för dem. Om banken exempelvis märker att du tillhandahåller dina tjänster gratis, genom att till exempel bli helkund hos dem utan att de behöver göra någon motprestation, kommer du heller inte kunna använda dessa grejer som hållhakar, vilket är någonting du kommer förlora på när du förhandlar om boräntor och bolån.