Last Updated on 12 July, 2025 by Håkan Samuelsson
Fastighetsaktier med hög utdelning är ett populärt val för svenska investerare som söker stabila kassaflöden och långsiktig avkastning. Genom att investera i fastighetsbolag med hög direktavkastning kan du få regelbundna utdelningar samtidigt som du bygger en diversifierad portfölj. Men vilka är de bästa fastighetsaktierna i Sverige, och är hög utdelning alltid det bästa valet? I den här artikeln går vi igenom allt du behöver veta om fastighetsaktier, från hur direktavkastning fungerar till vilka bolag som toppar listan och vilka risker du bör tänka på.
Vad är direktavkastning och varför är det viktigt?
Direktavkastning är ett nyckeltal som visar hur stor utdelning en aktie ger i förhållande till dess pris. Det räknas ut med formeln: Direktavkastning = Årlig utdelning per aktie / Aktiekurs. För fastighetsaktier är detta nyckeltal särskilt viktigt eftersom många fastighetsbolag delar ut en stor del av sina vinster till aktieägarna. En hög direktavkastning kan vara lockande, men det är viktigt att förstå att en hög siffra inte alltid innebär en bra investering. Låt oss bryta ner varför.
Direktavkastningen påverkas av två faktorer: aktiens pris och bolagets utdelning. Om aktiekursen sjunker, ökar direktavkastningen automatiskt, även om utdelningen är oförändrad. Detta kan signalera att marknaden ser risker i bolaget, vilket gör att priset pressas ned. Därför är det viktigt att inte bara stirra sig blind på hög direktavkastning utan också analysera bolagets finansiella hälsa, tillväxtpotential och marknadsposition.
De bästa fastighetsaktierna med hög direktavkastning i Sverige
Här är en uppdaterad lista över fastighetsaktier i Sverige med hög direktavkastning, baserat på genomsnittlig direktavkastning över de senaste fem åren. Listan är sorterad efter högst direktavkastning för att ge dig en tydlig överblick:
- Saltängen Property: 8,9%
- Kallebäck Property: 8,2%
- Link Prop: 7,0%
- Sydsvenska Hem: 6,8%
- Akelius D: 6,4%
- Torslanda Property: 6,4%
- Bonäsudden: 6,2%
- Delarka: 5,6%
- Sagax D: 5,2%
- Diös: 4,9%
- SPPC: 4,9%
- NP3: 4,8%
- Corem A: 4,2%
- Corem B: 4,2%
- Castellum: 4,0%
Denna lista ger en bra startpunkt, men kom ihåg att direktavkastning kan variera från år till år beroende på bolagets utdelningspolicy och aktiekursens utveckling.
Fördelar med att investera i fastighetsaktier
Fastighetsaktier är attraktiva för många investerare eftersom de ofta erbjuder stabila kassaflöden genom hyresintäkter. Fastighetsbolag äger, förvaltar och utvecklar fastigheter, vilket ger en stabil grund för intäkter, särskilt i sektorer som bostäder, kontor och handelsfastigheter. Här är några av de viktigaste fördelarna:
Stabila utdelningar: Många fastighetsbolag har en lång tradition av att dela ut en stor del av sina vinster till aktieägarna, vilket gör dem till ett populärt val för den som söker passiv inkomst.
Inflationsskydd: Fastigheter tenderar att behålla sitt värde eller öka i värde i takt med inflationen, eftersom hyror ofta justeras uppåt i linje med prisökningar.
Diversifiering: Genom att investera i fastighetsaktier kan du sprida riskerna i din portfölj, eftersom fastighetsmarknaden ofta rör sig oberoende av andra sektorer som teknik eller industri.
Tillgång till fastighetsmarknaden utan direkt ägande: Att köpa fastighetsaktier är ett enklare och mer likvitt alternativ till att äga fysiska fastigheter, eftersom du slipper hantera underhåll, hyresgäster och andra praktiska frågor.
Risker med fastighetsaktier med hög utdelning
Även om fastighetsaktier med hög direktavkastning kan verka attraktiva, finns det risker som du bör vara medveten om. Här är några av de viktigaste:
Räntekänslighet: Fastighetsbolag finansierar ofta sina fastigheter med lån, vilket gör dem känsliga för stigande räntor. Högre räntor kan öka finansieringskostnaderna och pressa både vinster och utdelningar.
Kursfall: Som nämnts tidigare kan en hög direktavkastning bero på att aktiekursen har sjunkit, vilket kan vara en varningssignal om att marknaden ser problem i bolaget.
Marknadsrisker: Fastighetsmarknaden påverkas av ekonomiska cykler. En nedgång i ekonomin kan leda till högre vakansgrader och lägre hyresintäkter, vilket påverkar både aktiekurs och utdelning.
Bolagsspecifika risker: Vissa bolag med hög direktavkastning kan ha en hög skuldsättning eller fokusera på riskfyllda fastighetssegment, som handelsfastigheter i ett förändrat detaljhandelslandskap.
Är hög direktavkastning alltid bäst?
Att jaga fastighetsaktier med hög direktavkastning är inte alltid den bästa strategin. En hög direktavkastning kan vara en indikator på att bolaget har finansiella utmaningar eller att aktien är undervärderad av marknaden. Istället för att fokusera enbart på direktavkastning kan det vara klokt att titta på bolag med stark utdelningstillväxt. Bolag som kontinuerligt höjer sina utdelningar tenderar att ha en sund affärsmodell och en positiv kursutveckling, vilket ger en bättre totalavkastning över tid.
Ett exempel är Castellum, som har en lång historik av att höja utdelningen år efter år. Även om deras direktavkastning på 4,0% inte är högst i sektorn, har bolaget visat stabilitet och tillväxt, vilket gör det till ett attraktivt val för långsiktiga investerare.
Hur väljer du rätt fastighetsaktie?
Att välja rätt fastighetsaktie kräver en balans mellan att analysera direktavkastning, bolagets finansiella hälsa och marknadstrender. Här är några tips för att fatta ett välgrundat beslut:
Analysera balansräkningen: Titta på bolagets skuldsättning, särskilt låneandelen (belåningsgraden). En hög skuldsättning kan vara riskabelt i en miljö med stigande räntor.
Kolla på fastighetsportföljen: Vilken typ av fastigheter äger bolaget? Bostäder är ofta stabilare än kommersiella fastigheter som kontor eller handelslokaler, som kan påverkas av förändringar i arbetsmönster eller konsumentbeteenden.
Utdelningshistorik: Har bolaget en stabil historik av utdelningar, eller har de tvingats sänka utdelningen tidigare? Bolag med konsekventa utdelningar är ofta mer pålitliga.
Marknadstrender: Håll koll på makroekonomiska faktorer som räntor, inflation och efterfrågan på fastigheter i olika regioner.
Värdering: Jämför aktiens pris i förhållande till dess substansvärde (NAV, Net Asset Value). Ett pris under NAV kan indikera att aktien är undervärderad, medan ett pris över NAV kan tyda på en hög värdering.
Fastighetsaktier och hållbarhet: En växande trend
Ett område som blir allt viktigare för investerare är hållbarhet. Fastighetsbolag står inför ökade krav på att minska sitt miljöavtryck, och många svenska bolag har tagit stora steg inom detta område. Till exempel investerar bolag som Castellum och Diös i energieffektiva byggnader och gröna hyresavtal, vilket inte bara minskar kostnader utan också gör dem mer attraktiva för hyresgäster och investerare.
Hållbarhet kan också påverka aktiens långsiktiga värde. Bolag som inte anpassar sig till nya miljökrav riskerar att få högre finansieringskostnader och lägre efterfrågan på sina fastigheter. Därför kan det vara klokt att inkludera hållbarhet som en faktor när du väljer fastighetsaktier.
Överraskande fakta: Fastighetsaktier som motstår lågkonjunkturer
En mindre känd aspekt av fastighetsaktier är att vissa segment, som bostadsfastigheter och logistikfastigheter, ofta klarar sig bättre än förväntat under lågkonjunkturer. Eftersom människor alltid behöver någonstans att bo och e-handeln fortsätter att växa, har bolag som fokuserar på dessa områden en stabil efterfrågan. Till exempel har bolag som Akelius och Sagax visat motståndskraft under ekonomiska nedgångar tack vare sina diversifierade och högkvalitativa fastighetsportföljer.
Detta gör att fastighetsaktier inte alltid är så cykliska som man kan tro. Genom att välja bolag med starka hyresgäster och långa hyresavtal kan du minimera riskerna även i tuffa ekonomiska tider.
Den dolda risken: När utdelningar blir en fälla
En chockerande sanning om fastighetsaktier med hög direktavkastning är att de ibland kan vara en så kallad “utdelningsfälla”. Detta händer när ett bolag erbjuder en hög utdelning för att locka investerare, men inte har tillräckliga vinster eller kassaflöden för att upprätthålla utdelningen på sikt. Resultatet kan bli en utdelningssänkning, vilket ofta leder till ett kraftigt kursfall.
För att undvika utdelningsfällor bör du granska bolagets utdelningsandel (hur stor del av vinsten som delas ut) och kassaflödesgenerering. Bolag som delar ut mer än 90% av vinsten kan ha svårt att finansiera framtida tillväxt eller hantera oväntade kostnader.
Ska du investera i fastighetsaktier nu?
Att investera i fastighetsaktier i år beror på din investeringshorisont och risktolerans. Om du söker stabila kassaflöden och är villig att acceptera viss räntekänslighet kan fastighetsaktier vara ett bra tillskott till din portfölj. Men om räntorna förväntas stiga kraftigt kan det vara klokt att vara selektiv och fokusera på bolag med låg skuldsättning och starka kassaflöden.
För långsiktiga investerare är det ofta bättre att prioritera bolag med en balans mellan direktavkastning och utdelningstillväxt. Bolag som Castellum, Sagax och Diös har visat sig vara stabila val över tid, tack vare deras diversifierade portföljer och starka ledning.
Hur påverkar räntor fastighetsaktier?
En av de största frågorna för investerare i fastighetsaktier är hur räntor påverkar sektorn. När räntorna stiger ökar finansieringskostnaderna för fastighetsbolag, vilket kan minska deras vinster och därmed utdelningarna. Samtidigt kan högre räntor göra obligationer och andra räntebärande tillgångar mer attraktiva, vilket kan leda till att investerare säljer fastighetsaktier.
Men alla fastighetsbolag påverkas inte lika mycket. Bolag med låg belåningsgrad och långa, fasta ränteavtal är mindre känsliga för räntehöjningar. Därför är det viktigt att granska bolagets finansiella struktur innan du investerar.
Fastighetsfonder vs. enskilda aktier: Vad är bäst?
För den som inte vill välja enskilda fastighetsaktier kan fastighetsfonder vara ett alternativ. En fastighetsfond investerar i ett brett urval av fastighetsbolag, vilket ger diversifiering och minskar risken för att ett enskilt bolag påverkar din avkastning negativt. Populära fastighetsfonder i Sverige inkluderar Swedbank Robur Fastighet och Länsförsäkringar Fastighetsfond.
Å andra sidan ger enskilda aktier dig möjlighet att välja bolag med specifika egenskaper, som hög direktavkastning eller stark tillväxt. Det kräver dock mer analys och engagemang från din sida.
Sammanfattning: Så investerar du smart i fastighetsaktier
Fastighetsaktier med hög utdelning kan vara ett utmärkt sätt att skapa passiv inkomst och diversifiera din portfölj. Men hög direktavkastning är inte allt – det är lika viktigt att titta på bolagets finansiella hälsa, utdelningstillväxt och exponering mot marknadstrender som räntor och hållbarhet. Genom att göra en noggrann analys och välja bolag med stabila kassaflöden och rimlig skuldsättning kan du bygga en portfölj som ger både avkastning och trygghet.
Om du vill lära dig mer om fastighetsaktier eller andra investeringsmöjligheter, håll utkik efter fler guider och artiklar på vår webbplats. Och kom ihåg: en välbalanserad portfölj är nyckeln till långsiktig framgång!