Last Updated on 16 July, 2025 by Aktie, Fonder och Investeringar
Att värdera och analysera fastighetsaktier är nyckeln till att identifiera köpvärda investeringar på börsen, men det kräver specifika metoder som skiljer sig från andra sektorer. Fastighetsbolag har ofta stora tillgångar i form av fastigheter, vilket gör traditionella nyckeltal som P/E-tal mindre relevanta. I denna omfattande guide går vi igenom hur du värderar och analyserar fastighetsaktier med nyckeltal som substansvärde, P/F-tal, belåningsgrad och uthyrningsgrad. Vi utforskar också hur konjunkturen påverkar fastighetsaktier, varför vissa handlas med substansrabatt eller premie, och två oväntade perspektiv på fastighetsmarknaden. Oavsett om du är nybörjare eller erfaren investerare ger denna artikel dig verktygen för att fatta välgrundade beslut.
Vad är fastighetsaktier?

Fastighetsaktier är aktier i bolag som äger, förvaltar eller utvecklar fastigheter, såsom bostäder, kontorslokaler, köpcentrum eller industrifastigheter. I Sverige är fastighetssektorn en populär investering, med bolag som Castellum, Fabege och Balder som ledande aktörer på NASDAQ Stockholm. Till skillnad från industribolag, där vinster ofta driver värderingen, är fastighetsbolagens värde starkt kopplat till deras fastighetsportfölj och hyresintäkter. Detta gör att analysen fokuserar på tillgångar, skulder och kassaflöden snarare än traditionella vinstmått.
Fastighetsaktier är attraktiva för investerare eftersom de ofta erbjuder stabila hyresintäkter och utdelningar, men de är också känsliga för ränteförändringar och konjunktursvängningar. Att förstå hur man värderar och analyserar dessa aktier är avgörande för att minimera risker och maximera avkastning.
Viktiga nyckeltal för att värdera fastighetsaktier
Att värdera fastighetsaktier kräver specifika nyckeltal som speglar bolagets tillgångar, intäkter och finansiella hälsa. Här är de viktigaste nyckeltalen att använda:
P/F-tal (Pris/Förvaltningsresultat): P/F-talet räknas ut genom att dividera aktiens pris med förvaltningsresultatet per aktie. Förvaltningsresultatet är hyresintäkterna minus driftskostnader, räntor och andra kostnader, exklusive förändringar i fastigheternas marknadsvärde. Ett lågt P/F-tal kan indikera att aktien är undervärderad, medan ett högt P/F-tal kan signalera övervärdering.
Uthyrningsgrad: Uthyrningsgraden visar hur stor andel av bolagets fastigheter som är uthyrda. En hög uthyrningsgrad (över 95 %) är särskilt viktig i lågkonjunktur, eftersom det säkerställer stabila hyresintäkter. Låga uthyrningsgrader kan tyda på problem med efterfrågan eller dålig förvaltning.
Belåningsgrad: Belåningsgraden mäter hur mycket skuld ett fastighetsbolag har i förhållande till sitt eget kapital. I Sverige ligger en typisk belåningsgrad på 1–2 gånger det egna kapitalet. Hög belåning kan öka avkastningen i goda tider men gör bolaget känsligt för räntehöjningar.
Substansvärde (NAV): Substansvärdet är värdet på bolagets tillgångar (främst fastigheter) minus skulder, dividerat med antalet aktier. Det visar vad aktieägarna teoretiskt skulle få om bolaget avvecklades. Aktier som handlas under substansvärdet (substansrabatt) kan vara köpvärda, medan de som handlas över (substanspremie) kan vara övervärderade.
Direktavkastning: Direktavkastningen visar hur stor utdelningen är i förhållande till aktiens pris. Fastighetsbolag med höga, stabila utdelningar är attraktiva för investerare som söker passiv inkomst.
Genom att kombinera dessa nyckeltal får du en helhetsbild av ett fastighetsbolags värde och riskprofil. Plattformar som Avanza och Nordnet erbjuder verktyg för att analysera dessa mått.
Substansvärde – Hjärtat i värderingen av fastighetsaktier
Substansvärdet, eller Net Asset Value (NAV), är ett centralt mått för att värdera fastighetsaktier. Det representerar det teoretiska värdet av bolagets tillgångar (fastigheter) minus skulder, dividerat med antalet aktier. Om ett fastighetsbolag har ett substansvärde på 200 kronor per aktie men aktien handlas till 150 kronor, innebär det en substansrabatt på 25 %. Om aktien istället handlas till 250 kronor, innebär det en substanspremie på 25 %.
Substansvärdet är särskilt viktigt eftersom det ger en indikation på hur marknaden värderar bolagets fastigheter jämfört med aktiens pris. En substansrabatt kan signalera ett köpläge, särskilt om bolaget är stabilt och har starka hyresintäkter. Omvänt kan en substanspremie rättfärdigas av förväntningar på tillväxt, expansion eller höga vinster. Det är viktigt att jämföra substansvärdet med historiska nivåer och branschgenomsnitt för att bedöma om aktien är rimligt prissatt.
Substansrabatt vs. substanspremie
Att förstå skillnaden mellan substansrabatt och substanspremie är avgörande för att fatta informerade investeringsbeslut. En substansrabatt innebär att aktiens pris är lägre än substansvärdet, vilket kan tyda på att marknaden undervärderar bolaget. Detta kan vara ett köptillfälle, särskilt om bolaget har starka fundamenta, som hög uthyrningsgrad och stabila kassaflöden. Exempelvis kan ett bolag som Castellum handlas med substansrabatt under en lågkonjunktur, vilket lockar värdeinvesterare.
En substanspremie innebär att aktiens pris är högre än substansvärdet, vilket ofta drivs av marknadens optimism om bolagets framtid. Till exempel kan ett bolag som Sagax handlas med premie på grund av förväntningar på expansion eller stark vinsttillväxt. En hög premie kan dock innebära större risk, eftersom aktiens pris är beroende av att dessa förväntningar infrias.
Det är viktigt att inte enbart lita på substansvärdet. En stor substansrabatt kan bero på problem, som hög belåning eller svaga hyresintäkter, medan en premie kan vara motiverad av bolagets strategi eller marknadsposition. Jämför alltid med andra nyckeltal och branschtrender.
Hur påverkar konjunkturen fastighetsaktier?
Fastighetsaktier är känsliga för konjunktursvängningar, eftersom hyresintäkter, fastighetsvärden och räntekostnader påverkas av den ekonomiska miljön. I en högkonjunktur stiger efterfrågan på kontorslokaler, butiker och industrifastigheter, vilket driver upp hyresintäkter och fastighetsvärden. I en lågkonjunktur kan uthyrningsgraden sjunka, särskilt för bolag med exponering mot kommersiella fastigheter, som hotell eller kontor. Bostadsfastigheter är ofta mer stabila, eftersom efterfrågan på bostäder är mindre konjunkturkänslig.
Ränteförändringar är en annan viktig faktor. Eftersom fastighetsbolag ofta är högt belånade, kan stigande räntor öka räntekostnaderna och pressa vinsterna. Därför är det klokt att analysera bolagets belåningsgrad och räntekänslighet innan du investerar. I lågkonjunktur bör du prioritera bolag med hög uthyrningsgrad (över 95 %) och låg belåning för att minska risken.
Exempel på analys av fastighetsaktier
För att illustrera hur du kan analysera fastighetsaktier, låt oss titta på några exempel från den svenska marknaden. Här är en tabell med uppdaterade värden för substansvärde, aktiepris och substansrabatt/premie för några ledande fastighetsbolag (notera att värdena är hypotetiska och bör kontrolleras via Avanza eller Nordnet för aktuella siffror):
Fastighetsaktier – Substansvärde och pris:
Castellum: Substansvärde 193,00 kr, Pris 179,55 kr, Substansrabatt +6,97 %
Fabege: Substansvärde 152,00 kr, Pris 116,55 kr, Substansrabatt +23,32 %
Balder: Substansvärde 348,35 kr, Pris 359,20 kr, Substanspremie -3,11 %
Sagax: Substansvärde 61,06 kr, Pris 120,60 kr, Substanspremie -97,51 %
Wihlborgs: Substansvärde 143,77 kr, Pris 153,40 kr, Substanspremie -6,70 %
Analys: Castellum och Fabege handlas med substansrabatt, vilket kan indikera köplägen, särskilt om deras uthyrningsgrad och belåningsgrad är starka. Sagax, med en hög substanspremie, kan vara riskfylld om förväntningarna på tillväxt inte infrias. Wihlborgs, med en måttlig premie, kan vara attraktiv om bolaget har stabila kassaflöden.
För att göra en djupare analys, kontrollera bolagens årsredovisningar för detaljer om hyresintäkter, räntekostnader och fastighetsportföljens sammansättning.
Hur påverkar räntor fastighetsaktier?
Räntor är en av de största riskfaktorerna för fastighetsaktier. Eftersom fastighetsbolag ofta finansierar sina fastigheter med lån, ökar stigande räntor deras finansieringskostnader, vilket kan minska förvaltningsresultatet och utdelningarna. Till exempel kan en räntehöjning från 2 % till 4 % på ett lån om 10 miljarder kronor öka räntekostnaderna med 200 miljoner kronor per år, vilket direkt påverkar vinsten.
För att bedöma räntekänslighet, titta på bolagets räntebindningstid (hur länge lånen är bundna till fasta räntor) och belåningsgrad. Bolag med långa räntebindningstider och låg belåning är mindre utsatta. Plattformar som Avanza och Nordnet visar ofta dessa uppgifter i bolagens finansiella rapporter.
Investera i fastighetsaktier – Tips och strategier
Att investera i fastighetsaktier kan vara lönsamt, men det kräver en genomtänkt strategi. Här är några praktiska tips:
Fokusera på stabila bolag: Välj bolag med hög uthyrningsgrad, låg belåning och stabila utdelningar, som Castellum eller Wihlborgs.
Jämför substansvärden: Leta efter aktier med substansrabatt, men analysera varför rabatten finns – det kan bero på tillfälliga marknadssentiment eller strukturella problem.
Beakta konjunkturen: Undvik bolag med hög exponering mot kommersiella fastigheter i lågkonjunktur. Bostadsfastigheter är ofta säkrare.
Diversifiera: Sprid dina investeringar över flera fastighetsbolag och sektorer för att minska risken.
Använd digitala verktyg: Plattformar som Avanza och Nordnet erbjuder analyser och nyckeltal som underlättar beslutsfattande.
För långsiktiga investerare är fastighetsaktier särskilt attraktiva för sina utdelningar, medan kortsiktiga investerare kan dra nytta av substansrabatter under marknadskorrigeringar.
Sveriges största fastighetsbolag
Sverige har en stark fastighetssektor, med flera bolag som är ledande på NASDAQ Stockholm. Här är några av de största baserat på börsvärde:
Castellum: Ett av Sveriges största fastighetsbolag, med fokus på kontors- och logistikfastigheter. Känd för stabila utdelningar och en diversifierad portfölj.
Balder: Specialiserat på bostäder och kommersiella fastigheter, med en stark närvaro i Norden.
Fabege: Fokuserar på kontorsfastigheter i Stockholm, med hög kvalitet och moderna fastigheter.
Sagax: Inriktat på logistik- och industrifastigheter, med snabb tillväxt och internationell expansion.
Wihlborgs: Ledande i Öresundsregionen, med fokus på kommersiella fastigheter och stabila hyresintäkter.
Dessa bolag varierar i storlek och inriktning, vilket gör det viktigt att analysera deras nyckeltal och portföljer innan du investerar.
Fastighetsaktier och hållbarhet – En växande trend
En spännande utveckling inom fastighetssektorn är fokus på hållbarhet. Många fastighetsbolag investerar i energieffektiva byggnader, gröna certifieringar (som LEED eller BREEAM) och förnybar energi för att minska koldioxidavtrycket. Till exempel har Castellum ambitiösa mål för att bli koldioxidneutralt, vilket lockar investerare som prioriterar ESG (Environmental, Social, Governance). Hållbara fastigheter kan också öka uthyrningsgraden, eftersom hyresgäster allt oftare efterfrågar miljövänliga lokaler.
För investerare innebär detta en möjlighet att kombinera avkastning med miljöansvar. Genom att analysera bolagens hållbarhetsrapporter, tillgängliga via Avanza eller bolagens hemsidor, kan du identifiera aktier som kombinerar finansiell styrka med långsiktig hållbarhet.
Fastighetsaktier som krockkudde mot inflation
Ett mindre känt men kraftfullt argument för fastighetsaktier är deras potential att fungera som en krockkudde mot inflation. Fastigheter tenderar att stiga i värde i takt med inflationen, eftersom hyror ofta justeras uppåt i linje med prisökningar. Bolag med långa hyresavtal och indexerade hyror, som Wihlborgs eller Balder, kan generera stabila intäkter även i inflationsdrivna tider. Detta gör fastighetsaktier attraktiva för investerare som vill skydda sitt kapital mot inflationens eroderande effekter.
Men det finns en hake: stigande räntor, som ofta följer inflation, kan pressa fastighetsbolagens vinster på grund av högre räntekostnader. Därför är det viktigt att välja bolag med låg belåning och starka kassaflöden för att dra nytta av denna egenskap.
Hur handlar man fastighetsaktier?
Att investera i fastighetsaktier är enkelt via nätmäklare som Avanza eller Nordnet. Här är stegen:
1. Skapa ett konto: Registrera dig med BankID och välj ett investeringssparkonto (ISK) för skattefördelar.
2. Sätt in pengar: Gör en insättning via Swish, banköverföring eller Trustly.
3. Välj aktier: Sök efter fastighetsbolag på NASDAQ Stockholm och analysera deras nyckeltal.
4. Placera order: Köp aktier under börsens öppettider (9:00–17:30). Fastighetsaktier har ofta hög likviditet, vilket säkerställer snabba avslut.
5. Följ upp: Övervaka bolagens rapporter och marknadstrender via Avanza eller Nordnet.
Båda plattformarna erbjuder courtagefria köp upp till vissa belopp, vilket gör det kostnadseffektivt för småsparare.
Risker med fastighetsaktier

Fastighetsaktier är inte utan risker. Räntehöjningar, lågkonjunktur och förändringar i fastighetsvärden kan påverka både vinster och aktiekurser. Bolag med hög belåning är särskilt utsatta, eftersom ökade räntekostnader kan urholka förvaltningsresultatet. Dessutom kan specifika sektorer, som kontorsfastigheter, drabbas hårt av trender som distansarbete, medan bostadsfastigheter ofta är mer stabila.
För att minimera riskerna, diversifiera din portfölj över flera fastighetsbolag och sektorer, och undvik att enbart lita på substansrabatter utan att analysera bolagets fundamenta.
Vanliga frågor om fastighetsaktier
Vad är substansvärde? Substansvärde (NAV) är värdet på ett fastighetsbolags tillgångar minus skulder, dividerat med antalet aktier.
Är fastighetsaktier riskfria? Nej, de är känsliga för räntehöjningar och konjunktursvängningar, men bolag med låg belåning och hög uthyrningsgrad är stabilare.
Vilka nyckeltal är viktigast? P/F-tal, substansvärde, belåningsgrad, uthyrningsgrad och direktavkastning är centrala för att värdera fastighetsaktier.
Var kan jag köpa fastighetsaktier? Avanza och Nordnet är populära plattformar med låga avgifter och brett utbud.
Är substansrabatt alltid ett köpläge? Inte nödvändigtvis – en rabatt kan bero på problem i bolaget. Analysera alltid andra nyckeltal.
Sammanfattning
Att värdera och analysera fastighetsaktier kräver specifika nyckeltal som substansvärde, P/F-tal, belåningsgrad och uthyrningsgrad, eftersom traditionella mått som P/E-tal är mindre relevanta. Genom att förstå dessa nyckeltal och konjunkturens påverkan kan du identifiera köpvärda aktier och bygga en stabil portfölj. Fastighetsaktier erbjuder möjligheter till utdelningar och inflationsskydd, men räntekänslighet och konjunkturrisker måste beaktas. Använd plattformar som Avanza och Nordnet för att analysera och handla fastighetsaktier, och diversifiera för att minska riskerna.