Last Updated on 19 October, 2023 by Håkan Samuelsson
För att avgöra vilka fastighetsaktier som är köpvärda kan du analysera dem och göra en värdering. Det finns flera sätt man kan värdera och analysera fastighetsaktier på – nedan tipsar vi om hur du kan gå tillväga.
Fastighetsbolag har, till skillnad från exempelvis industribolag, mycket stora tillgångar i förhållande till vinsten. Därför är det inte lika relevant att titta på värderingsmultiplar som exempelvis P/E-tal (pris i förhållande tillvinst) eller P/S-tal (pris i förhållande till omsättning).
Sätt att analysera och värdera fastighetsaktier på:
- P/F-tal: Pris per aktie delat med förvaltningsresultat. Förvaltningsresultatet motsvarar hyresintäkterna minus alla kostnader. Fastighetens marknadsvärde tas inte med i beräkningen.
- Uthyrningsgrad: Visar hur stor andel av lokalerna eller bostäderna som är uthyrda. I en lågkonjunktur bör uthyrningsgraden vara minst 95 %.
- Belåningsgrad / skuldsättningsgrad: Anger hur hårt belånad fastigheten är. En fastighetsaktie bör belåna verksamheten för att maximera nyttan av kapitalet. Samtidigt är det inte bra med för stor belåning eftersom det gör fastighetsaktien extra känslig för räntehöjningar. I Sverige är det vanligt med en belåningsgrad på runt 1 till 2 gånger det egna kapitalet.
- Substansvärde: Visar hur aktiepriset förhåller sig till värdet på fastigheterna minus skulderna. Med hjälp av substansvärdet kan du bedöma ifall en fastighetsaktie är övervärderad (substanspremie) eller undervärderad (substansrabatt). Läs nedan om hur substansvärde fungerar.
- Konjunktur: Beroende på vilken typ av fastighetsaktier du köper kan det vara en idé att titta på konjunkturläget. Om du ska investera i fastighetsbolag med kontorslokaler, hotell eller industrilokaler kan det vara oklokt att investera när en högkonjunktur börjar mattas av.
Värdera och analysera fastighetsaktier: Substansvärde
Substansvärde motsvarar värdet på ett företags tillgångar minus skulderna. På engelska heter substansvärde Net Asset Value (NAV). Man kan föreställa sig substansvärdet som ett teoretiskt värde på de tillgångar som aktieägarna skulle få dela på ifall ett företag skulle avvecklas. Vi känner igen detta begrepp från värdering av investmentbolag.
Det kan vara intressant att följa substansvärdet i dina fastighetsbolag och dess aktier. Om ett fastighetsbolag har ett högre substansvärde per aktie än vad aktien kostar att köpa innebär det att du tar en mindre risk. Om fastighetsbolaget av någon anledning skulle misslyckas och gå i konkurs får du då tillbaks mer per aktie än vad du betalat. I varje fall i teorin.
Substanspremie och substansrabatt
Substansvärdet på en fastighetsaktie kan ses på två sätt:
- Substanspremie: Aktien kostar mer än vad substansvärdet är.
- Substansrabatt: Aktien kostar mindre än vad substansvärdet är.
En fastighetsaktie är inte alls mindre bra bara för att den handlas med substanspremie. Det kan finnas anledning till varför aktiepriset är högt. Höga förväntningar om expansion, uppköp eller vinsttillväxt kan rättfärdiga ett högre pris.
På samma sätt finns det ingen regel som säger att det alltid är en bra affär att köpa fastighetsaktier med stor substansrabatt. Det finns nämligen ofta en anledning till varför priset på en aktie sjunkit mer än för andra fastighetsbolag.
Substansvärdet som del av helhetsbedömningen
Givet att du köper aktier i stabila och lönsamma fastighetsbolag på börsen kan det ändå vara en idé att ta en titt på substansvärdet. Är det en stor substanspremie kan du fundera på ifall denna fastighetsaktie kanske är övervärderad för tillfället. Jämför gärna med det historiska substansvärdet. Vissa aktier handlas nästan ständigt med en premie.
En stor substansrabatt i ett kvalitetsbolag i fastighetssektorn kan på motsvarande sätt ses som ett köptillfälle. Det är som en fastighetsaktie på ”rea”.
Substansvärde i fastighetsaktier
Om du vill följa fastighetsaktiers substansrabatt och substanspremie så kan du göra det i tabellen nedan. Uppdateras veckovis.
| Aktie | Substansvärde | Pris | |
| Atrium Ljungberg B | 202.00 | 138.20 | +31.58% |
| Brinova Fastigheter B | 23.59 | 24.40 | -3.43% |
| Castellum | 193.00 | 179.55 | +6.97% |
| Catena | 208.16 | 360.50 | -73.18% |
| Corem Property Group B | 18.54 | 18.75 | -1.13% |
| Diös Fastigheter | 75.10 | 64.45 | +14.18% |
| Eastnine | 131.00 | 119.00 | +9.16% |
| Fabege | 152.00 | 116.55 | +23.32% |
| Fast. Balder B | 348.35 | 359.20 | -3.11% |
| Fastpartner A | 84.30 | 71.00 | +15.78% |
| HEBA B | 82.88 | 87.40 | -5.45% |
| Hufvudstaden A | 188.00 | 118.60 | +36.91% |
| John Mattson Fastighetsföret. | 111.79 | 142.40 | -27.38% |
| K-Fastigheter | 78.74 | 210.20 | -166.95% |
| Klövern B | 22.44 | 15.37 | +31.51% |
| Kungsleden | 94.48 | 71.40 | +24.43% |
| NP3 Fastigheter | 71.96 | 89.00 | -23.68% |
| Nyfosa | 71.18 | 62.75 | +11.84% |
| Pandox B | 186.97 | 110.80 | +40.74% |
| Platzer Fastigheter Holding B | 89.00 | 80.00 | +10.11% |
| Sagax B | 61.06 | 120.60 | -97.51% |
| Samhällsbyggnadsbo. i Norden B | 19.52 | 21.40 | -9.63% |
| Stendörren Fastigheter B | 129.50 | 117.50 | +9.27% |
| Wallenstam B | 92.60 | 107.00 | -15.55% |
| Wihlborgs Fastigheter | 143.77 | 153.40 | -6.70% |
Det finns en stor varians mellan stora och små fastighetsbolag i Sverige. Sett till börsvärdet är Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag flera tusen gånger större än de minsta bolagen inom fastighetsbranschen.
Läs mer om fastighetsaktier här.
Lästips: Värdera en aktie? | Räkna ut aktiekurs & undervärderade aktier